一季度境外地产投资额同比下降27% 创下近3年新低

本文摘要：不久前，马来西亚议会选举出有了新一届政府总理，92岁的马哈蒂尔在议会选举中获得胜利。这原本应当是一个世纪老人的励志故事，但因为马哈蒂尔曾经批评在马来西亚投资的中资企业，甚至将某著名房企研发的森林城市项目称作外国飞地，因而受到了不少国内购房人的注目。只不过，马来西亚并不是第一个对来自中国的房地产投资回应忧虑的国家。 最近两年，还包括新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场皆实施或白鱼实施政策，容许外国人买房。

不久前，马来西亚议会选举出有了新一届政府总理，92岁的马哈蒂尔在议会选举中获得胜利。这原本应当是一个世纪老人的励志故事，但因为马哈蒂尔曾经批评在马来西亚投资的中资企业，甚至将某著名房企研发的森林城市项目称作外国飞地，因而受到了不少国内购房人的注目。只不过，马来西亚并不是第一个对来自中国的房地产投资回应忧虑的国家。

最近两年，还包括新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场皆实施或白鱼实施政策，容许外国人买房。从2013年开始大幅度快速增长的海外房地产投资热潮，开始经常出现了显著的降温，戴德梁行近期公布的《中国境外投资报告》表明，今年一季度境外地产投资额同比上升了27%，刷新了2015年以来的新高。马来西亚议会选举引起的购房情绪不久前，随着马哈蒂尔兼任新一届马来西亚总理，马来西亚的政局变化第一次在国内房产圈里引起了反感注目。

好替在大马的开发商担忧，类似于的表态大大在微信朋友圈里流传，甚至少有一些圈内专家。一个4000公里外的议会选举，能和中国开发商有什么关系呢？事实上，马来西亚多年前就因为第二家园的移民计划受到了不少国内购房人的注目，像碧桂园、富力、绿地等著名房企堪称一掷千金，必要在马来西亚投放重金研发房地产项目。其中既有坐落于吉隆坡的高层商业楼，也有旗号新加坡旁概念的超大型住宅社区。特别是在是某著名房企研发的森林城市项目，原计划投资多达1000亿美元，开发周期长达20年，沦为一个包括了旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业挤满的生产能力新城。

但因为项目本身必须填海造地，开发周期过于宽，经常出现了很多不确认因素。在2016年项目热卖了一阵后，迅速之后陷于了规划转变、海外展厅关门、购房人退房等一系列的困难中。作为前任总理多次背书的项目，森林城市多次遭马哈蒂尔的批评，甚至将其形容为外国飞地，此番马来西亚政局的变化大自然让购房人对未来充满著了情绪。

只不过,马来西亚的不确定性还意味着是预期，实质上的移民买房政策并没知道再次发生转变，但有一些海外投资人早已遭遇了房产持有人成本提升、政策变化等难受心事。2014年在韩国济州岛买房投资的章女士，是一位在北京生活的东北人，有了一定积蓄的她在4年前自由选择在韩国济州岛买了一套别墅产品。出售50万美金以上的渡假公寓将取得韩国永久居住权。章女士告诉他北京青年报记者，一方面济州岛距离北京和她的东北老家都很将近，另一方面，济州岛仍然是韩剧里天堂一样的地方，并且在取得永久居住权后还可以享用医疗、升学等福利，因此她下定决心投资了济州岛的房产。

但在2016年，济州岛方面公布新的政策，中止了投资移民的购房优惠政策，并且对投资移民房产征税高税。章女士告诉他北青报记者，中国购房人作为境外投资者在济州岛买房大体有两种，一种是养病渡假房，也就是公寓，一种是别墅。济州岛之前为了更有外部投资，尤其给别墅在税上相当大的优惠，而后，在2015年底，韩国政府就中止原先的政策优惠了。

在韩国法律上，公寓和别墅限于的法律和税率是不一样的。根据章女士体现，他们的房子在土地注册上是公寓，在过去的两年里是按普通税征税。但是，现在政府从用于角度界定为别墅并征税重税。

其中一项是比之前高达8%的所得税；另一项是每年持续减少的财产税。这直接影响了购房人的持有人成本。事实上，最近两年来，对于海外房产投资的容许渐渐加码，国内方面，央行对于外汇容许更加贤；国外方面，各国在走进经济危机后，对海外购房人也开始加设条条框框。

像新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场皆实施或白鱼实施政策，容许外国人买房。这也意味著一些热点国家的房地产投资在阶段性收窄。中资房企从买买卖到卖卖买这样的收窄必要展现出在，中资房企对于海外房产投资从买买卖改向了卖卖买。

万达就是其中的代表之一，几年前，万达对海外的投资从足球队到酒店大楼再行到住宅莫不包括，但从2017年开始，还包括欧洲知名球队的股份，西班牙大厦的所有权等皆被挤兑。最近，万达酒店发展有限公司发布公告称之为，出售澳洲黄金海岸及悉尼项目事项已完成。

于出售事项已完成后，目标公司仍然为万达酒店发展的附属公司。万达此次出售两个澳洲项目的代价为3.15亿澳元（相等于大约19.19亿港元），将由买方以现金支付。

同时根据总协议，买方还将负责管理已完成目标公司向卖方偿还债务款项8.15亿澳元（相等于大约49.66亿港元），还包括现有贷款及额外贷款。有关债务将于已完成日期止2018年11月9日起至期间分期偿还债务。此次出售海外资产后，万达更进一步去杠杆，清偿了近50亿海外债务。

除了万达，海航在去杠杆时，也将地产和酒店物业作为出售对象，仅有在今年就陆续出售了悉尼写字楼、香港九龙启德区地块、纽约曼哈顿第六大道写字楼等。对于挤兑海外资产的不道德，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰回应：近期境外投资政策的缩紧，以及中资地产企业广泛面对资金面放宽等因素，造成中资企业乘机出售海外资产。以号召国家政策、更进一步减少负债减少流动性。

未来，我们预计中资企业不会对境外地产投资显得越发慎重。另外，市场资金面的持续放宽也将对中资企业的境外投资构成障碍。鉴于此，中资境外资产出售以减少企业杠杆，强化资本流动性并构建长年务实发展，这一趋势还将在近期以求沿袭。

很似乎蓬勃发展于2013年，中国房企的上岸热，正在从买向买改变，海外投资经常出现了调头向上的迹象。根据戴德梁行近期公布的《中国境外投资报告》表明：随着国内政府更进一步持续放宽对外投资政策，许多投资者从容情绪浓烈，造成一季度境外投资额同比上升27%至56亿美元（刷新自2015年以来的一季度境外地产交易新高）。

业内称之为海外投资将以更加务实的方式重返海外投资的大幅度削减以及国内购房人的涨潮否意味著海外投资冷将告一段落呢？回应，戴德梁行大中华区海外投资及顾问服务部负责人张令青回应：现阶段正处于中资海外地产投资的阵痛期，涉及政策改革的目的是防止阵痛变为长痛。像政府在去年年底公布的11号文件新版《企业境外投资管理办法》在今年3月1日月实施。

此次新规填补了先前监管漏洞，并强化了事中和事后的监管，这毫无疑问对境外投资趋势产生抑制作用，但却不一定是坏事，反而使得境外投资更为安全性和规范。张令青指出，一系列的规范化措施虽然在短期内影响到了交易量，但政府对于企业回头过来的总方针并没转变，渐渐半透明和系统化的审核制度和投资标准有助中资海外地产投资领域的将来可持续性发展，同时投资类别例如物流、医疗身体健康等，以及出租的市场需求仍将之后获得政府的反对。戴德梁行的报告预计，中资境外地产投资额将在今年较2017年全年上升近30%-40%。

然而，平台或人组包类投资将沦为境外地产投资新趋势。在未来，中资企业或增大并购海外有经验的优质开发商或运营商、医疗地产、长租公寓、物流开发商或学生公寓。张令青指出，在中国回头过来的总方针保持恒定的情况下，2018年中资境外投资的降温只是继续的。

长年预测，中资被遏止的上岸市场需求仍将以求获释。

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